Especial de Nicolás Litvinoff para el diario La Nación
Diversos estudios realizados por sitios especializados en propiedades como Properati o Zonaprop hablan de una fuerte caída en la rentabilidad de los propietarios de departamentos. En promedio, la ubican en el 2,5% anual en dólares, el nivel más bajo de las últimas décadas.
Las fuertes devaluaciones y la implementación de leyes que trasladan costos de los inquilinos a los propietarios han generado una situación que, desde mi lectura, representa una excelente oportunidad para que quienes estén dudando entre comprar (con dinero propio o mediante un crédito) o alquilar (e invertir el dinero ahorrado) tomen la decisión correcta.
A continuación, presentaré los argumentos que respaldan el título de esta columna e iré a fondo contra una falacia muy difundida en Argentina: la del “techo propio” como objetivo financiero en la vida, que hace agua por todos lados en este contexto.
Mínima renta del propietario, máximo beneficio del inquilino
Hay una observación que debemos hacer antes de continuar. El cálculo de la rentabilidad, que en julio de 2017 promediaba el 5,27% (más del doble que en la actualidad), se realiza tomando el precio del metro cuadrado publicado en la web, cifra que no se condice con el valor real al cual se terminan pactando las pocas operaciones de compraventa celebradas luego del cepo cambiario. De hecho, se estima que los descuentos llegan al 30% del precio de publicación.
En consecuencia, la rentabilidad real podría ser levemente mayor al 2,5% que se calcula en los informes citados, aunque claramente inferior a la registrada hace apenas dos años y medio.
Lo cierto es que el inquilino que haya logrado una actualización de sus ingresos en línea con la inflación y/o que haya mantenido sus ahorros dolarizados hoy tiene la posibilidad de acceder a una vivienda mucho más atractiva que antes en términos de tamaño, ubicación, amenities, etc.
Esta realidad se da en todos los nichos del mercado inmobiliario, pero con más fuerza en el sector premium, como lo afirma Federico Quintana, de Remax: “El precio de venta (de las propiedades) no se sincera a la baja, pero sí el de los alquileres, que en Puerto Madero cayeron más de un 50% medidos en dólares. El propietario no acepta convalidar precios a la baja al momento de la venta, pero sí al alquilar”.
Llegó el turno de mirar estos datos con el lente de las finanzas personales: el propietario que alquila tiene un activo que le rinde 2,5% anual en dólares brutos (si se cuentan los impuestos, la rentabilidad es incluso menor), lo cual representa un ingreso muy bajo respecto del capital invertido, que además puede depreciarse en dólares con el tiempo por el desgaste del inmueble, por ejemplo.
El estímulo para vender su propiedad y orientar la inversión hacia otros activos financieros es cada vez más importante. Tener el dinero inmovilizado en ladrillos eleva el costo de oportunidad, que no es otra cosa que el dinero que se deja de ganar por no realizar una inversión más rentable. Vamos a un caso concreto: en este 2019 la Bolsa de Nueva York promedió una suba superior al 25% en dólares. Esto es 10 veces la rentabilidad de los ladrillos en Argentina.
Con estos números, las dudas para los propietarios, con sus martirios a cuestas, comienzan a disiparse. La posibilidad de realizar inversiones más rentables está a la vuelta de la esquina.
Ahora pasemos a quienes soñaban con el techo propio y ahora empiezan a dudar.
Quiero sacar un crédito hipotecario: ¿Es el momento adecuado?
Comencemos por el final: no, claramente no es el momento adecuado. Con el precio de las propiedades con más chances de caer que de subir o mantenerse, lo que conviene es esperar.
En los mercados financieros hay una figura que se utiliza mucho cuando la tendencia del precio de un activo o un grupo de activos es francamente negativa o puede serlo: se habla de “atrapar un cuchillo que se está cayendo”. Mejor esperar a que toque el piso para no salir lastimados.
Pablo Brodsky, CEO de Lugaren, advierte: “Muchos inversores de las zonas más pudientes que estaban en la búsqueda de departamentos para alquileres temporarios por Airbnb y otro tipo de plataformas, en función de las rentabilidades actuales y los cambios que se vienen, han puesto en pausa esa búsqueda y no están comprando”.
La conclusión es evidente: endeudarse para comprar a los precios vigentes es convalidar un precio alto. ¿Por qué convendría tomar una deuda de largo plazo a 100 cuando dentro de no tanto tiempo podemos tomarla a 70, por ejemplo? En este caso, conviene seguir a los inversores más experimentados, que suelen recomendar el wait and see (esperar y ver qué pasa).
Tengo el dinero para comprar, ¿es este el momento?
Tampoco. La respuesta se basa en los argumentos ya citados: por un lado, la alta probabilidad de que a futuro bajen los precios de los inmuebles en dólares; por el otro, no tiene sentido convertir ahorros en dólares en ladrillos e inmovilizarlos cuando podemos realizar inversiones conservadoras en renta fija en dólares que tripliquen la rentabilidad de los alquileres.
Con la renta de esa inversión, el inquilino puede pagar no solamente un alquiler y sus gastos derivados, sino que además puede hacerse de algo de dinero para reinvertir y seguir incrementando su capital en dólares.
Es un excelente momento para prestar más atención a la filosofía millennial, que nos habla de priorizar el disfrute y abandonar la vieja bandera de la posesión (hoy no compramos determinada cantidad de discos y los pasamos mil veces en un reproductor, sino que escuchamos música mucho más variada en Spotify, por ejemplo).
Conclusión
¿Alquilar es tirar el dinero? Estoy convencido que no. En esta columna que escribí hace un par de años encontrarás más argumentos.
La gran cantidad de departamentos de quienes compraron desde el pozo pensando en una inversión que hoy les da una rentabilidad marginal y les causa dolores de cabeza, sumada a la sobreoferta de alquileres impulsada por aquellos viejos propietarios que no quieren vender y necesitan solventar al menos los gastos fijos en aumento (expensas, ABL, etc.), generan el mejor de los mundos para los inquilinos, que hoy mandan en la negociación del alquiler.
Es el momento de los inquilinos. No hay que desaprovecharlo.
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