Especial de Nicolás Litvinoff para el Diario La Nación
El mercado de alquiler de departamentos/casas en Argentina está roto. En la actualidad se está viviendo una preocupante situación para aquellos inquilinos cuyos contratos están vencidos o próximos a vencer, quienes se encuentran viviendo una auténtica pesadilla, ya que se les solicita renovar con aumentos de hasta el 200% o incluso el 300%, sumado a la dolarización de los pagos mensuales. La dinámica de alquileres y propiedades ha experimentado un veloz cambio, pasando de una época en la que era más conveniente alquilar que comprar, a una situación inversa en la actualidad.
En este contexto inmobiliario sumamente particular, la oferta de alquileres se ha reducido de manera drástica mientras que la demanda ha aumentado significativamente. La inestabilidad económica local, junto con la devaluación del peso, ha generado una situación preocupante: se estima que aproximadamente el 50% de los contratos de alquiler se han dolarizado en la actualidad. Esta tendencia plantea una serie de dificultades y desafíos que requieren un análisis detallado.
En esta columna, exploraremos diversas perspectivas y brindaremos recomendaciones para determinar el porcentaje ideal de ingresos destinado al alquiler. Tomando en cuenta los factores económicos y las nuevas tendencias del mercado inmobiliario, buscaremos proporcionar herramientas que contribuyan a garantizar la estabilidad financiera personal en este entorno cambiante.
Razones por las cuáles el mercado de alquileres “se rompió”
En los últimos tiempos, hemos sido testigos de un mercado de alquileres que ha experimentado un quiebre significativo. Diversos factores han contribuido a esta situación, generando un desequilibrio entre la oferta y la demanda, y colocando a los potenciales inquilinos en una posición cada vez más vulnerable. A continuación, examinaremos algunas de las causas clave que han contribuido a este escenario:
- Retiro de propiedades del mercado y auge del alquiler temporario: La promulgación de la ley de alquileres en el pasado ha llevado a que muchos propietarios opten por retirar sus departamentos del mercado tradicional. A su vez, se ha observado un aumento significativo en el alquiler temporario dirigido a turistas, facilitado por plataformas tecnológicas. Esta combinación de factores ha reducido la oferta de viviendas disponibles para alquilar.
- Devaluaciones y ausencia de crédito hipotecario: Las constantes devaluaciones monetarias y la falta de acceso al crédito hipotecario han generado una situación difícil para el trabajador promedio. El alto monto en dólares necesario para adquirir una vivienda propia se ha vuelto inalcanzable, lo que ha llevado a un incremento en la demanda de alquileres como única opción habitacional viable.
- Crecimiento de la población: El aumento demográfico sostenido ha generado un incremento en la demanda de viviendas para alquilar. El crecimiento poblacional no ha sido acompañado por un desarrollo acorde en la oferta de viviendas, lo que ha ejercido una presión adicional sobre el mercado de alquileres.
- Pausa en los desarrollos inmobiliarios: La inflación y el incremento de los insumos de construcción han ocasionado una ralentización en el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios. Esta situación ha limitado la oferta de viviendas disponibles en el mercado de alquileres, contribuyendo aún más a la escasez y el desequilibrio.
El resultado de estas circunstancias ha llevado a un exceso de demanda en el mercado de alquileres, donde los potenciales inquilinos se encuentran en una situación desfavorable. En muchos casos, se ven obligados a inscribirse en listas de espera y aceptar condiciones que les imponen los propietarios, como la dolarización de los contratos de alquiler.
Porcentaje de los ingresos que se deben destinar al alquiler de una propiedad
Una pregunta que solemos escuchar mucho (y más aún en el presente) en las finanzas personales es: ¿cuál es el porcentaje máximo de mis ingresos que debería destinar al pago del alquiler?
No existe una regla única que se aplique a todos. Sin embargo, desde las finanzas personales recomendamos destinar como máximo entre el 25% y el 35% de tus ingresos mensuales al pago del alquiler. Este rango proporciona un equilibrio entre tener suficiente dinero disponible para cubrir otros gastos esenciales y permitirte ahorrar para metas a largo plazo, como la compra de una vivienda propia o la inversión en tu futuro.
El tema es que cuando vamos a los fríos números, teniendo en cuenta un salario promedio bruto de 278.000 pesos que da un ingreso neto de aproximadamente 240.000 pesos, el porcentaje a destinar al alquiler de una vivienda para una persona que vive sola sería de un máximo de 83.678 pesos, correspondiente al 35% de los ingresos, que es equivalente 169 dólares a tipo de cambio MEP. Estos valores eran posibles un par de meses atrás, pero por las causas explicitadas más arriba que llevaron a aumentos exponenciales, hoy en día se ha vuelto una verdadera utopía conseguir un alquiler de un departamento de dos ambientes en CABA en esos valores, y más cuando sumamos las expensas que en algunos casos pueden llegar a valer lo mismo que el alquiler.
Que hacer cuando el alquiler supera el 35% de tus ingresos:
Si te encontrás en una situación en la que más del 35% de tus ingresos se destinan al pago del alquiler, es fundamental tomar medidas para evitar dificultades financieras. Aquí te ofrecemos algunos consejos prácticos para lidiar con esta situación y mantener tus finanzas personales en orden:
Evaluá tus opciones de vivienda: Considerá la posibilidad de compartir el alquiler con compañeros de piso, lo cual además produce la externalidad positiva de reducir los gastos derivados del alquiler (expensas, servicios, etc…) al dividirlos entre 2 o más personas.
Revisá y ajustá tu presupuesto: Analizá detenidamente tus gastos y buscá áreas en las que puedas reducir costos. Priorizá tus necesidades básicas y elimina gastos superfluos o prescindibles. Establece un presupuesto realista y comprométete a cumplirlo.
Aumenta tus ingresos: Explora oportunidades para aumentar tus ingresos, como buscar un trabajo adicional de medio tiempo o emprender proyectos independientes. Si tienes habilidades específicas, considera ofrecer tus servicios de manera freelance o mediante plataformas digitales.
Evaluá opciones fuera de la capital y buscá trabajar de manera remota: Considerá la posibilidad de alquilar en localidades cercanas a la ciudad en la que trabajás. Los alquileres en las áreas periféricas suelen ser más económicos y podrían ayudarte a reducir significativamente tus gastos de vivienda. Si tu trabajo te permite realizar tus tareas desde casa, negociá con tu empleador la posibilidad de trabajar de manera remota al menos tres veces a la semana. Esto te permitirá ahorrar en gastos de transporte y, al mismo tiempo, ampliar tus opciones de búsqueda de vivienda en áreas más económicas.
Conclusión
Hemos explorado las causas detrás de la angustiante situación del mercado de alquileres, buscando comprender por qué enfrentamos una de las peores crisis de los últimos 70 años para los inquilinos. Nuestro objetivo final es empoderarte para que puedas realizar tus propios cálculos basados en los porcentajes recomendados de gastos en alquiler, y tomar el control de la situación al buscar alternativas incluso en circunstancias tan complejas como las descritas.
Continuaremos monitoreando la situación de cerca y brindando consejos a nuestros lectores para sortear esta tormenta en el mercado de viviendas. Te invitamos a acompañarnos la semana entrante con más contenido sobre Finanzas Personales e Inversiones.
¡Hasta la próxima semana!
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